Se dispenser des services d'un syndic professionnel et de ses honoraires, c'est tentant, mais le syndic bénévole doit être pourvu de compétences juridiques et comptables conjuguées à un caractère bien trempé.

Une récente enquête logement réalisée par l'Insee révèle que sur un parc total de 28,2 millions d'unités, 6,2 millions de logements sont sous le régime de la copropriété. Cette forme d'habitat n'est donc pas majoritaire mais concerne néanmoins des centaines de milliers de copropriétaires.

Chaque copropriété est gérée par un syndic choisi par ses occupants : celui-ci peut être un professionnel ou un bénévole élu à l'issu de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Les syndics professionnels ne jouissent pas d'une très bonne cote de popularité. Principaux reproches : laxisme, intérêts particuliers prévalant sur l'intérêt général, manque d'intégrité. Pour autant, il est inutile de tirer à boulets rouges sur les syndics, la plupart exerçant leurs fonctions avec compétence et transparence. Le rôle de syndic n'est pas facile à endosser : appels de fonds, recouvrement des charges, provisions pour travaux... Bien souvent des sujets qui fâchent les copropriétaires qui ont l'impression d'être mis à contribution sans arrêt.
Et quand le syndic présente sa note d'honoraires, même si elle a été votée, les critiques vont bon train. Pour éviter de rémunérer un professionnel, certaines copropriétés élisent un syndic bénévole. Une étude effectuée par l'Anil auprès de 1 400 copropriétaires révèle que 38% des copropriétés comportant moins de 10 lots sont gérées par un syndic bénévole. Les professionnels qui raisonnent sur un panel plus large estiment que plus de 90% des copropriétés font appel à un spécialiste. Au demeurant les petites copropriétés ne les intéressent pas réellement car elles sont jugées « peu rentables ».

Toujours est-il que les copropriétés pilotées par un syndic bénévole sont très minoritaires et ceci pour diverses raisons : la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété était déjà complexe et la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 demande encore plus de capacité avec budget prévisionnel, plan comptable, remise à jour des anciens règlements de copropriété, sans oublier de faire établir sur les parties communes un diagnostic amiante, plomb ou termites, d'aborder la sécurité des ascenseurs, des portes de parking, de tenir le carnet d'entretien...
A charges accrues, responsabilité croissante : une faute de gestion ou d'incompétence est vite arrivée et pour se prémunir, le syndic bénévole doit souscrire une assurance responsabilité civile. Ce n'est pas obligatoire mais très vivement conseillé. Contrairement à un professionnel, il ne bénéficie pas de garantie financière. Toutefois, avec la loi SRU, il est obligé d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat de copropriété.

Un homme-orchestre
Certains copropriétaires de petits immeubles n'hésitent pas à se proposer comme syndic bénévole. Certes, tout le monde y gagne dans la mesure où chacun fera l'économie d'honoraires du syndic.
Pour un immeuble de 10 lots, les honoraires du syndic professionnel s'établissent en moyenne à 3 000 euros hors taxes. Et lorsqu'il s'agit d'une copropriété de trois ou quatre lots, les honoraires du professionnel dépassent bien souvent la note annuelle d'appel de charges. Faire appel à un syndic bénévole représente donc une économie pour la copropriété. Le bénévole peut toutefois et à juste titre se faire rembourser quelques frais (timbres pour les convocations d'assemblée générale, téléphone...). Parfois et comme l'admet la jurisprudence, il peut percevoir une indemnité destinée à récompenser ses services. Cette indemnité est fixée d'un commun accord entre les copropriétaires.

Reste que le rôle d'un syndic bénévole n'est pas une simple tâche. Les responsabilités sont les mêmes que celles endossées par les professionnels et mieux vaut avoir certaines connaissances juridiques ou comptables. Profil idéal : un jeune retraité habitué à gérer une entreprise, un ancien expert-comptable, mais aussi un membre du conseil syndical de copropriété. En résumé, quelqu'un rompu aux chiffres, à la prise de décisions et à la vie de groupe.
Dans certaines copropriétés, tout se passe bien et les habitants, syndic ou non, entretiennent de bonnes relations. Mais il existe aussi de nombreux cas de divergences, à l'instar des copropriétés gérées par des professionnels, notamment sur les travaux, point sensible pour tout copropriétaire qui n'a pas envie de dépenser de l'argent pour un ravalement, une réfection de conduite d'eaux usées, un changement de moquette ou de parquet dans les parties communes. Cependant, à la différence d'un syndic professionnel qui ne réside pas dans l'immeuble, le bénévole, lui, y habite et évidemment, il sait tout ce qui s'y passe : ceux qui ont refusé de voter certains travaux, ceux qui règlent leurs charges avec retard et ceux qui refusent de payer et qu'il faudra assigner au tribunal. Et quand tout ce petit monde se croise dans l'ascenseur ou dans l'escalier, la situation peut être ubuesque. Résultat : outre des compétences techniques, un syndic bénévole doit faire preuve de tact et être doué d'un bon sens relationnel.

Se faire assister
Pour exercer sa fonction, le syndic bénévole bénéficie de l'appui du conseil syndical. Il peut aussi se faire aider en adhérant à une association de copropriété qui lui donne des outils pour se former, pour se tenir au courant des nouvelles lois. Pour un forfait annuel d'environ 100 euros auxquels s'ajoutent quelques euros par lot, l'Association des Responsables de Copropriété, l'ARC propose une assurance responsabilité civile, des consultations sur rendez-vous, une assistance permanente quotidienne, une formation interne sur certains thèmes comme les majorités, le budget prévisionnel, le carnet d'entretien... Ainsi qu'une assistance technique pour donner un avis sur des devis.
L'Association Nationale de la Copropriété Coopérative (ANCC) décline aussi des services identiques pour un forfait annuel tout aussi modique. Mais elle offre également la possibilité de créer un syndicat coopératif dont le président, qui fait office de syndic, est un des copropriétaires. Il fait partie du conseil syndical et est élu par ce dernier qui désigne, en outre, deux personnes extérieures pour contrôler les comptes. Un encadrement sécurisant pour les copropriétaires comme pour le syndic bénévole, car une copropriété, aussi petite soit-elle, est soumise aux mêmes règles qu'une grande. A l'évidence, être syndic bénévole n'est pas de tout repos.